海南综合施策盘活存量用地资源 唤醒超19万亩“沉睡土地”

近期，在文昌市昌洒镇月亮湾起步片区，文昌市政府成功解决3宗地块共60.173亩文体娱乐用地的历史遗留问题，并同步配套了市政道路等基础设施。曾经荒废的海边荒地上落地了新的文化旅游项目。

破解开发难题，盘活利用土地。近年来，海南省委、省政府高度重视闲置存量土地处置工作，坚持高位推动，强化组织领导，层层压实主体责任。省自然资源和规划厅联合各市县、省直相关部门，坚持问题导向，聚焦土地开发障碍，强化政策赋能，优化服务保障，“督帮服”一体推进，为企业提供灵活解决方案，全力破除项目落地障碍，持续推动营商环境优化。

截至目前，海南全省累计处置闲置土地超19万亩。持续优化营商环境，一块块“沉睡”的土地资源加速转化为产业项目、民生工程、园区载体，不仅盘活了企业存量资产，更吸引了一批优质投资落地见效，从环岛海岸线到乡村田野，昔日的闲置地块已成为驱动海南自贸港高质量发展的“活力引擎”。

“零距离”服务破解企业用地“烦心事”

9月9日，儋州市洋浦经济开发区的天运国际（海南）数智加工流通中心项目施工火热，工地的隔离墙外，矗立着一栋从工地里迁出来的航标塔。

“原来的航标塔在项目用地里，规划设计建设方案时发现怎么样都避不开这个航标塔，必须把航标塔迁移才行。”天运国际科技供应链（海南）有限公司总经理江雄说。

2023年7月，儋州市自然资源和规划局启动闲置土地专项调查处置，找准航标塔迁移需要协调的主体多、沟通复杂、迁移资金未明确等堵点着力发力，牵头组织相关部门多次召开专题协调会，了解各方诉求，研究明确由儋州市统筹资金，先建临时航标塔，再迁原有设施，项目同步开展规划设计等前期工作。多方推动下，天运国际（海南）数智加工流通中心项目于去年9月顺利开工，目前已完成主体工程的70%，累计投资1.7亿元，预计明年3月前就能竣工投入使用。

盘活闲置土地，既要清除土地开发的障碍，又要结合当下的实际与企业的需求，因地制宜，“一案一策”，才能激发经济活力。

“前些年，我们取得乐东龙栖湾的116.56亩‘住宿餐饮’用地使用权，但因部分地块受生态管控政策限制，导致项目未能开工。”海南龙栖湾发展置业有限公司副总经理马宇说，后来政策调整了，但考虑到地块所处位置及当前的市场形势，公司欲将原先的住宅餐饮项目改为文创项目，以此带动企业产品转型升级。

“考虑到龙栖湾的产业多样化发展需要，我们认为企业的诉求合理，经依法论证可行后，将地块的详细规划用途调整为‘商务金融’用地。”乐东黎族自治县自然资源和规划局党组成员林光巧介绍，这一地块控规用途调整后，企业也根据相关规定补缴了土地出让金，办理工程规划和施工手续后，已动工开发。

“问题解决后项目加速落地建设，我们对未来的发展有信心。”马宇介绍，该项目计划总投资9.5亿元，拟建6栋楼，目前2栋楼主体已完工。

省自然资源和规划厅相关负责人介绍，我省已形成“增量保障、存量保障、专项保障、反向保障”四位一体的要素保障体系，紧紧围绕自贸港封关运作各项工作，统筹好“做优增量”与“盘活存量”，强力推动消除闲置土地的开发障碍，加速项目落地建设。

存量房地“变身”乡村振兴发展新动能

乡村存量用地的盘活，直接关系到农民群众的根本利益，需要平衡好民生保障与乡村产业发展。

在澄迈县福山镇侯臣村，企业与侯臣村合作的美丽乡村项目因投资企业中途退出，导致已建成的96套回迁房因“房地权属分离”问题无法移交，所在的125亩土地低效利用，限制乡村产业发展升级。

“这个项目靠近高速路口和福山镇咖啡产业聚集地，基础设施完善，开发潜力较大。但是由于投资企业中途退出，造成房地闲置，实在可惜。”福山镇党委副书记王嗣博说，该美丽乡村项目“搁浅”近10年，成为了当地村民的一块心病。

为解决这一问题，澄迈县自然资源和规划局通过“分拆减负、权属锚定、打包招拍挂”的组合策略，创新实施“土地+地上资产”打包招拍挂、土地出让金与地上资产价款分开结算模式，兼顾各方利益，当地村民的利益得到有效保障，权属、权利清晰，企业也能放心投资运营。

今年6月19日，老城控股开发有限公司以1.9亿元摘得该地块土地使用权，用途为商服用地。该公司副总经理王欣介绍，公司将在此打造文旅融合项目，为当地乡村振兴注入新动能。

创新“容积率漂移”模式实现价值转移

因生态管控政策限制，部分土地无法开发，政府拟通过货币补偿方式有偿收回，但面临财政资金有限的难题，亟须在落实生态保护要求的同时，兼顾并保障企业合法权益，怎么办？

近期，万宁市率先探索实施“容积率漂移”模式，与企业协商收回因海岸带管控政策无法开发的6宗总面积695亩土地，通过等价值调整容积率至本市内该企业名下其他宗地，成功破解以上难题。

这6宗地块位于万宁市神州半岛度假区内，位于海岸带陆域200米范围内。2013年，由于海岸带管控政策发生变化，因不符合准入条件，造成土地闲置。

针对此类问题，我省出台解决海岸带200米历史遗留问题的有关政策，其中创造性提出了等价值调整容积率的处置路径。在省自然资源和规划厅的指导下，万宁市自然资源和规划局牵头联合多部门与企业协商一致，采用容积率等价值“漂移”方式处置上述闲置土地。

“容积率漂移”模式既维护了企业的投资利益，又减轻了政府货币有偿收回土地的财政压力，既保护了生态环境，又实现了节约集约高效利用土地资源，一举多得。2024年，自然资源部将这一成功案例纳入第一批《妥善处置闲置存量房地产用地典型案例》。

从僵滞的“历史包袱”到激活的“发展引擎”，存量资源的挖潜为自贸港高质量发展注入源源不断的活力。

“我们将继续‘量身定制’政策工具，进一步优化营商环境，破解限制土地开发的难题，让更多存量土地释放发展动能，为自贸港建设提供坚实资源保障。”省自然资源和规划厅负责人表示，下一步，我省资规系统将继续在盘活存量自然资源上狠下功夫，统筹好“盘活存量”与“做优增量”的关系，使得存量保障更加有力，增量保障更加有效。